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【大佬】任志强最新发言:只有市场的归市场、保障的归保障,才能把房地产问题弄清楚

苏卫华 2015-11-20 地产 2,481 0 喜欢 (0)

11月18日,《财经》年会2016:预测与战略在北京召开,这也是自2009年财经年会首次召开以来,第7次举行。在“夜话一:房地产+:寻找新利润增长点”上,北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强发表了自己对保障性住房、棚改、危改、房地产库存、房价等问题发表了自己的看法。

财经年会 03

以下是其演讲实录:

我到现在我也不知道保障性住房是什么。

我们有一部法律是1995年生效的,叫《城市房地产管理法》,这部法律上没有保障性住房的概念,只有商品房的概念。有一种在法律上规定开发商不能干的,但政府可以授权,就像北京有各种名义的保障住房,一种是拆迁房,搁到保障房里,拆迁就是拆迁,拆迁有的人是极富极富的,有可能是很穷很穷的,但被列在保障住房里。第二种叫廉租房,这种也没有弄好。通州有一些廉租房,不知道租给谁,要租给城里人,上班不方便。还有一种叫自住型商品房,谁能找一个上位法,说明什么叫自住型商品房?没有。也没有上位法说清楚什么是保障性住房。没有。

在发达国家,比如英国、美国,他们的保障住房从来就是和市场分开的,因为他们没有权力用行政手段去干涉或破坏市场,所以,必须在市场之外弄保障性住房,或者叫做有目标、有约定性的,类似于解决最困难家庭的住房。

《联合国的人权公约》里提到要保障适度居住权,就是保障居住权利而不是财产性权利。2008年温总理有一个政府工作报告,开始提出“居者有其屋”,后来人代会对这个报告表决时,做了14处修改,改成了“居者有其所”,“屋”的意思是这个东西归我了,“所”是居住权,有地方呆就行。按照“居者有其所”的说法,应该说所有的保障房只有一条,保障租不起房子或者租不上房子的人。

按照《联合国人权公约的概念,你租不起房子,政府给你解决,低租、廉租、免租,但绝不是保障财产性权力。但我们现在用了一个没有上位法的、很混乱的保障性住房的概念,所有的东西都往一个筐里装,甚至包括棚改、危改,改穷了叫保障,改富了也叫保障?

北京1991年的时候提出了一个很清楚的概念,三级以上的房子(一级就是最好的,二级是有点毛病还可以修的,三级是快不行了,四级是维修也可能出危险,五级是快要塌了)超过70%,才能算危改项目,如果50%破房子都不能算危改。现在的所谓棚改,70%的好房子,30%的坏房子,也都危改。你们可以看看很多城市,所谓的旧改,也都放在保障性住房里。旧改跟危改是不一样的,有些房子好着呢。所以保障性住房到底保障谁,保障财产权还是居住权,连保障谁都搞不清楚。

刚才说政府要买一部分房子去库存,我一直没搞懂,保障性住房不是商品房,现在开发商建的是商品房,是有土地证的,有使用年限的,而那些保障住房没有年限,没有土地证,土地是国家的。这个矛盾怎么处理呢?我就没搞懂。从法理上来说,政府买来了以后,到底给什么证,怎么捣腾这帐呢。

总之,库存大量增加,一个原因就是我们用棚改的方式破坏市场,棚改大量的是安置拆迁户的。

比如一家人,原来可能有三间房子,家里有父亲一代,自己一代,儿子一代,拆迁的时候可能给了三套房,我们常常可以看到一拆迁就发了大财了,然后一部分作为二手房进入市场了。我无论如何也研究不出来,这部分房子统计在哪儿。我可能能研究出这个有多少需求,但那边突然多出来30套,哪个统计局的年鉴上,通过实物拆迁转入市场的房子能计算出来,统计局说统计不出来,因为那部分房子就没在开发里。怎么能不大量产生存量呢?我们把商品房和非商品房混在一起,用市场的办法承担保障性责任的时候,我们就没有办法保证。比如北京,有一种叫自住商品房,加了“自住”俩字以后,就变成了政府权力,全国大概只有北京有。这个自住商品房就得按照他的价格卖,还要经过他的审批,但突然出现了弃购,一大批房子没人申请,政府不管了,政府说你可以转成商品房,就按照这个价爱卖给谁卖给谁,我就不管了,这叫什么政策呢?地价最新拍的7.5万,那边还有一堆保障性住房、低价房,这是政府出线干好事,还是把这个钱转化到那些购买商品房的消费者身上了呢?都说房价高,房价高是怎么来的呢?

库存增加了也有各种原因,比如产品不对路,比如一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存,你想买房子没了,是不是就变成恐慌了呢,所以,一定要有一定的库存,如果没有一定的库存就乱套了。国际上来说,一般有10%的富裕量。

我们现在统计的是,已经建完的竣工的没卖出去的房子有6.8亿平方米,什么概念呢?住宅大概有4亿多,问题不大,我们有两亿六千万左右的商场和写字楼。总体说来,有一些库存也没有说太危险,大家挑选产品的时候,可能就不挑选已经竣工的房子,而愿意挑选那些没竣工的房子,这也是个问题。库存逐渐在上升,导致什么结果呢?开发商减少投资,我们9月、10月投资是负的,开工是负的,土地也是负的。为什么?市场供应多了,我就减少投资,消化一些以后再增加。

货币 05

政府为什么要急于消化库存呢,就是没有投资GDP就掉下来了,怎么让GDP上去呢?那就加危改吧。但是,这样是不是又增加了供应量、减少了需求呢,这不是矛盾吗?所谓的棚改里,50%的人房子是不错的,不是危改的概念。这边减少需求,那边增加供给,怎么能把库存消化了,我就没搞懂。

消化库存到底用什么办法呢?可能得有那个允许随便买第三套。最少的时候我们的库存量维持在3亿左右,到2008年的时候,我们整个库存没有多少,09年上来一大堆,2010年以后猛往上上,一直上到现在的6.8亿,如果那边不消化,这边压了那么多钱,怎么进行再投资呢,政府担心的是没有新的投资来源的时候,这部分投资变成负增长的时候,怎么办。即使我们投资没有增长了,零增长情况下,仍然将近有8万多亿的投资,如说少了这8万多亿,GDP可能下降两到三个点,所以,投资还得维持到一定的程度,按照零增长也要维持到8万多亿。这是一个非常难解的问题。

我觉得市场的归市场,保障的归保障,才有可能把我们的问题说清楚。恰恰是我们老把保障和市场搅合在一块,我们老得拿不同的数据对比。

今年的竣工量在下降。我们今年开工减少了13%多,明年可能还减少13%多。大家说还有一部分需求在,生二孩的,也许有很多人愿意买房子,如果新孩子生出来,我们的房子短期之内还有点微涨。任何一种情况都可能影响到未来的发展,我们在等新的政策落地,如果再过一段时间不落地,解决库存问题很难。就像我们的二孩政策一样,想生的不能生了,能生的还在挣扎。政策选择的时机对不对,对市场影响是巨大的,这就是我们说的边际效应递减,为什么?因为时机没有对。后面的问题还有一大堆,有待于中央政策更进一步明确以后,我们才能做出判断。

 

以上是任志强在《财经》年会2016:预测与战略上的部分观点。

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