8月12日，任志强在2015博鳌房地产论坛博鳌铿锵行主题讨论中延续以往“大炮”风格，对部分国家政策表示不认可。
任志强表示，在国家政策调控方面，体现了二、三、四城市与一线城市的差距。任志强指出，每一次调控都因为一、二线城市价格很高，三、四线城市还没开始涨就调控了，房价又掉了下来，等下一次再涨上来的时候又掉了。所以三、四线城市每次想往上走的时候就被调控了。
在提到小城镇化、城乡一体化时，任志强认为政府做了一件愚昧的事情。我们的城镇化迟迟提高不了，是因为户籍和土地的限制。因此，在上不去的过程中，农民一定是往大城市走。
以下为演讲内容：
我先说说陈启宗先生说的中国人为什么买房子的问题，历史上中国人为什么买房子？第一批买房子的人是因为购买自由。中国的历史是分配，分配的结果是什么？你得像奴隶一样在一个单位死死的熬着，你不熬，就不给你分房子，分了房子你还要熬着，否则就把你的房子收回去。所以中国人要买房子就是为了自由。
比如说大家为什么在海南买房子，因为海南这边空气好，你要来旅游，但是酒店供应又不足，你买了房子，自己更加自由。比如说年轻人要买房子，他是不想受老爹老妈的管制，婆婆和媳妇之间永远要打架，所以媳妇也不想孝敬婆婆，干脆分开住，有一个自由。
所以只要追求自由的心在，中国人还会买房子，因为我们的其它配套不够完善。
我说说今年上半年的房地产情况。第一个是投资，很多人都关注投资，尤其是连平和樊纲都说了房地产投资下滑对中国经济的影响。
从历史上看，只要房地产投资高于固定资产投资的时候，我们的GDP都是上升的阶段，凡是房地产投资低于固定资产投资比例的时候，都是下降的阶段。
这一轮房地产投资的下降，导致固定资产投资的持续下滑，这两者之间关系是密切的，原因是因为房地产投资的体量太大了，我们大概占到20%多的比重。现在我们的房地产投资增速下跌很大，所以对宏观经济的影响是非常大的。
为什么房地产投资在持续下滑？其中一个重要的问题是资金来源问题。这里我们可以看到，个人按揭贷款和国内贷款，像连平刚才提到了，银行给了很大的支持。但是我们分析了一下，个人按揭贷款大部分在二级市场，一级市场比例很低。所以从总的情况来看，在资金来源里头，银行对房地产投资是少的。但为什么央行对房地产投资比重是很高的，或者说数量很大呢？大部分进入到一级开发和政府手里，进了保障性住房里，但是它也在房地产类。
我刚才跟连平讨论，他说给一级开发贷款是最保险的，一级开发至少还有土地在，银行认为不容易出坏账，所以他就把大量的资金转过来，所以开发商手里没有钱。要想让投资增长，开发商手里没钱怎么能增长？所以从资金来源关系可以看出来，当我们不能从银行获得更多资金支持的时候，你要想超出总量投资是很难的。陈总刚才很自豪地说他没负债，在座的哪个开发商敢说你没负债？我们大部分都是靠负债解决问题。大部分负债率加上已售房的款，大概占到60%到70%之间。
土地是一个重要的因素，它的供应也是在持续下降。从2011年宏观调控之后，就出现了一个大幅下降，一直延续到2012年。所以在2012年的时候，我曾经说2013年的房价会暴涨，很多人不信，他说你凭什么说2013年暴涨？就是因为之前土地供应大量的负增长，所以2013年增长了。到2014年的时候我们看到又是土地的持续下降，这应该是开发商对市场的一个调节的功能。当库存大量存在的时候，一定会减少土地购置，因为钱都压在库存的房子上。然后大家知道有这么多库存没卖出去，你也不可能扩大生产，所以减少开工和减少土地购置，是开发商用市场化办法对抗政府不良政策的一个重要条件。你不是限制需求吗，我们就减少需求，你要把需求放开了，我们就扩大供给。
所以当政府没有完全取消对需求的限制的时候，大家也不会迅速增加供给。
土地购置是减低的，另外一个新开工也是持续下降的。这个新开工在6月份略有回升，5月份是接近负20%，6月份是负16%，提高了4个点。其中最重要的是一线城市在快速回暖中增加了新开工，而二、三、四线城市新开工增加没那么大。
销售方面，2012年4季度我们出现了一个低潮，很多人很灰心，认为今年会掉下来。其实我们在去年年底做的报告里就提到，今年我们预计销售会好于去年，2014年是我们历史上第二个高峰年，达到12.6亿平方米，2013年是最高，是13亿多。今年到现在为止是3%的增长，如果超过了5%，就会超过2013年。2013年和2014年差9000多万平方米，在12亿里面就占5%到6%左右，如果今年在去年的基础上超过了5%到6%的增长就超过了13亿，这样很可能超过2013年的销售总面积。
在早上我们就说了，销售增长是历史最好的时候，是不是会更好一点呢？不是。
因为今年的销售增长依赖于价格的低，价格没有出现高峰，即使是在某些城市出现了温和的反弹，略有回升，但是价格仍然是很低的。
所以这里头最突出的两个是住宅和需求。从库存的角度看，陈启宗先生刚才没说对，我们的住宅库存大概是4亿平方米，一年销售10亿多一点，所以库存是1：0.4。麻烦的是写字楼和商场，一年销售2亿多平方米，现在库存是2亿多平方米，比例是1：1。所以比较麻烦的是商业写字楼这些东西，能不能在短期内消化。但库存里有一部分是，很多写字楼卖不出去，它可以出租出去，转为收租金了，所以这里面的统计数据也有一定的差异。
在这种情况下，地价会怎么转？地价从最低开始略有回升。随着房价的上涨和销售的回升开始略有回升，但是回升的比例很低，你们看到这条线是斜的，但是数比较小，只有0.5%，所以是只涨了0.5%，而不是全面上涨的过程。今年我们看到地方政府里某些地方已经开始限制土地，从国土资源部总量是限制的。比如说北京，总量目标比去年下降1/3还多，接近1/2，而供应量到6月底只完成了年度计划的22%，差得很远。就是因为他们觉得价格要卖得低了就赔了，要还地方债，北京6000多亿的地方债，其中3600亿跟土地相关，其它地方也差不多。所以他们一定要卖高价才行，在土地上涨的时候，他们才会增加土地供应量。
我们也可以看看几年发生的变化，房价三起三落的大高潮，这一轮实际上是第三落的最低潮开始往回走。5月底开始第一次出现了库存不是增长，而是下降。价格也是，五六月份开始回升了，这个小尾巴开始翘起来了。很多人以为翘是直接往上涨，其实是两个概念，我们把它称为降服收窄，就是它不是在正负零以上，估计正负零以上要到9月份以后。就是在现有的销售势头不断上涨的过程中，可能会在9月份以后恢复到正负零以上，现在还在正负零以下。
一、二、三、四线城市差距大，所以中国房地产政策不能一刀切，我们可以看到上半年首先反弹的是一线城市。在一线城市的投资和施工面积都开始上升，所以从投资的角度来说，略有回升的主要是一线城市。
四个一线城市占比非常大，从总分量上来说，大概要占到17%左右，占的比例非常大。所以它在投资回升的时候，可能会维持一个稳定，在其他东西继续下降过程中，不至于让我们的投资增长变成负数。按月计，实际上6月份只有2%，已经很低了，年初的时候有10%的增长，所以拉到现在才有4%的增长。
从施工面积看，我们看到三、四线城市的施工面积还是持续下滑的，所以我们说6月份和5月份相比，有接近4%的开工面积的回升，主要是在一线城市开始反弹。四个一线城市都迅速开始反弹，所以从施工面积上拉出来的结果就是，城市之间的分化开始加剧。
从土地购置情况也可以看出来，一、二、三、四线城市之间的差别巨大，主要反弹的还是一线城市，二线和三线城市还没有恢复。从历史规律看，一线城市反弹后，可能要三个月左右才传导到二线城市，然后再用一个季度左右传导到三、四线。所以每一次调控的时候，都因为一、二线城市价格很高，三、四线城市还没开始涨就调控了，房价又掉下来了，等下一次再涨上来的时候，他们又刚开始涨的时候又掉了。所以三、四线城市每次想往上走的时候就被调控了。
所以历次的调控政策，损失最大的其实不是一、二线城市，就像刚才陈启宗讲的，香港这么小的地方有这么多人，所以它的房价跌一次之后紧接着涨一次，因为每一次跌的时候，就吸引更多人进入，有更多人进入，到反弹的时候就更猛烈。
我们现在看到的问题也是这样，当中国政府出台了一项政策，限制特大城市和大城市，希望我们的城市化主要依赖于小城镇的时候，就导致一线城市价格迅速上涨，也许我们政府忘了一件最基本的事情，就是农民为什么要进入城市，最重要的是农民收入和城市之间的收入差别过大。到底农民是进入三线城市、四线城市改变他的收入情况更好，还是进入一、二线城市改变收入情况更好呢？很明显，越进入大城市，越进入特大城市，农民工的收入就越高，那你怎么可能把人追求更高收入的情况进行限制呢？我觉得他们是做了一个很愚昧的事情，尤其是我们很多政策提出小城镇化，城乡一体化，也就是说一个人握着拳头的时候，你把五个手指头分开，平均分配，到底是五个手指头分开的力量大，还是一个拳头的力量大？
为什么我们的城镇化迟迟提高不了？户籍和土地的限制，导致我们的城镇化率上不去。但是即使上不去的过程中，农民一定是往大城市走。
在1980年的时候，我们的城市化只有20%，印度是25%，比我们高5个点，今年我们已经到55%了，印度只有30%多，为什么印度的城镇化率迟迟上不去，就是因为城市和农村的收入比是1比1.6。而中国是1：3.2。所以我们看到毕节四个孩子死掉的时候，他们的父母在外地打工，而且寄过钱给这四个孩子，如果他在当地守着这四个孩子，就挣不到这么多钱。所以当农村和城市的收入差距巨大的时候，农民就会拼命往城市走，因为我可以挣到更多，哪怕我挣不到百分之百，我也可以比在农村翻番，即使城市的生活成本高，我的收入也是增加的。到了二、三线城市的时候可能是1比4的关系，到了一线城市可能就是1比8的关系。所以当农民收入在城市中能大幅提高的时候，他一定会往大城市跑，这就是我们前面几位专家讲到的，人流和城市化需求的关系不对称，不对称的原因是我们出了一个很烂的政策，就是越收入高的地方越不准农民去，越不准城镇化加速，越收入低的地方你越让他去，他不去，所以我们搞错了，这是影响非常大的。
我们最需要做的恰恰是大城市化的发展过程。如果没有大城市化发展的过程，要想让农民都留在农村，门都没有，要想成为城市群，那你就把土地私有化，让工业总部和生产总部能转移到那些土地成本比较低的地方去。
我们还不行，城里人还不能买宅基地，据说最近他们脑子开窍了，想在哪些地方实现农村宅基地的转换。如果不改变这样一种情况，那就很麻烦了。麻烦是什么呢？就是有些人偷偷买了宅基地，把它建了，但是没有连成片，不能连成片就没有好的学校，没有好的医院，没有好的其它服务，你怎么可能让它变成城市群呢？所以我们现在基本上是违背历史规律和经济规律的一些逻辑。
就像我们说，大众创业、万众创新。创业是什么概念？你得当老板，是不是所有人都能当老板？创业一定不是别人领导你，是你要领导别人，要有这个本事的话，何苦还去给人家打工？我们说创新，创新得有新思想，没有从零到一的思想的话，你能创新吗？我们看看全世界，创新和创业的人成功的有多少？不到5%。如果大众都去创新了，95%的人要死了，你负责吗？你不负责，瞎喊什么口号？解决不了就业你就承认解决不了就业，别老糊弄老百姓，所以这是一个很重要的问题。
我们再看，商品房销售从负变正的过程中，一线城市最为明显，而二、三线城市刚刚开始。5月份的时候很多媒体都担心，三、四线城市房地产市场上不来。从6月份的统计报表可以看出，中部地区和西部地区销售由负转正，5月份是东部地区正增长。现在6月份，三个地区都变成正增长，说明什么？说明东部和中部地区并没有太多的二线城市，主要以三。四线城市为主，但是他们已经有转变。所以我们认为后期可能所有的城市都会逐步回升。
涨幅最小的和涨幅最大的差别在于，三、四线城市还低潮的时候，一线城市已经迅速回暖。所以一线城市非常明显的暴露出来，尤其是深圳，它拉动了一线城市增长幅度的指数是非常高的，已经超过了18%。
因此城市之间差别，是所有开发商需要严重注意的，并不是所有城市都用一个数据可以替代。但是国房景气指数刚刚开始回升，它有了这样一个反弹。
从经济下行压力来看，房地产市场并不能挽救整个宏观经济都回到更好的发展阶段，但从居民购房意愿来看是上升的，而且上升幅度是很快的。
重要的是我们的利率，当利率下降的时候，100万贷款大概能升20多万，高利率的时候100万贷款要增加很多，例外相差30多万利息，所以利息的下降对城市发展来说，尤其是对房地产发展是非常好的事情。