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【大佬】任志强:2015销售价格未出现高峰 增长依赖低价格

李峰 2015-8-13 地产 2,333 【大佬】任志强:2015销售价格未出现高峰 增长依赖低价格已关闭评论 喜欢 (0)

8月12日,任志强在2015博鳌房地产论坛博鳌铿锵行主题讨论中延续以往“大炮”风格,对部分国家政策表示不认可。

任志强表示,在国家政策调控方面,体现了二、三、四城市与一线城市的差距。任志强指出,每一次调控都因为一、二线城市价格很高,三、四线城市还没开始涨就调控了,房价又掉了下来,等下一次再涨上来的时候又掉了。所以三、四线城市每次想往上走的时候就被调控了。

在提到小城镇化、城乡一体化时,任志强认为政府做了一件愚昧的事情。我们的城镇化迟迟提高不了,是因为户籍和土地的限制。因此,在上不去的过程中,农民一定是往大城市走。

2015博鳌房地产论坛1任志强

以下为演讲内容:

我先说说陈启宗先生说的中国人为什么买房子的问题,历史上中国人为什么买房子?第一批买房子的人是因为购买自由。中国的历史是分配,分配的结果是什么?你得像奴隶一样在一个单位死死的熬着,你不熬,就不给你分房子,分了房子你还要熬着,否则就把你的房子收回去。所以中国人要买房子就是为了自由。

比如说大家为什么在海南买房子,因为海南这边空气好,你要来旅游,但是酒店供应又不足,你买了房子,自己更加自由。比如说年轻人要买房子,他是不想受老爹老妈的管制,婆婆和媳妇之间永远要打架,所以媳妇也不想孝敬婆婆,干脆分开住,有一个自由。

所以只要追求自由的心在,中国人还会买房子,因为我们的其它配套不够完善。

我说说今年上半年的房地产情况。第一个是投资,很多人都关注投资,尤其是连平和樊纲都说了房地产投资下滑对中国经济的影响。

从历史上看,只要房地产投资高于固定资产投资的时候,我们的GDP都是上升的阶段,凡是房地产投资低于固定资产投资比例的时候,都是下降的阶段。

这一轮房地产投资的下降,导致固定资产投资的持续下滑,这两者之间关系是密切的,原因是因为房地产投资的体量太大了,我们大概占到20%多的比重。现在我们的房地产投资增速下跌很大,所以对宏观经济的影响是非常大的。

为什么房地产投资在持续下滑?其中一个重要的问题是资金来源问题。这里我们可以看到,个人按揭贷款和国内贷款,像连平刚才提到了,银行给了很大的支持。但是我们分析了一下,个人按揭贷款大部分在二级市场,一级市场比例很低。所以从总的情况来看,在资金来源里头,银行对房地产投资是少的。但为什么央行对房地产投资比重是很高的,或者说数量很大呢?大部分进入到一级开发和政府手里,进了保障性住房里,但是它也在房地产类。

我刚才跟连平讨论,他说给一级开发贷款是最保险的,一级开发至少还有土地在,银行认为不容易出坏账,所以他就把大量的资金转过来,所以开发商手里没有钱。要想让投资增长,开发商手里没钱怎么能增长?所以从资金来源关系可以看出来,当我们不能从银行获得更多资金支持的时候,你要想超出总量投资是很难的。陈总刚才很自豪地说他没负债,在座的哪个开发商敢说你没负债?我们大部分都是靠负债解决问题。大部分负债率加上已售房的款,大概占到60%到70%之间。

土地是一个重要的因素,它的供应也是在持续下降。从2011年宏观调控之后,就出现了一个大幅下降,一直延续到2012年。所以在2012年的时候,我曾经说2013年的房价会暴涨,很多人不信,他说你凭什么说2013年暴涨?就是因为之前土地供应大量的负增长,所以2013年增长了。到2014年的时候我们看到又是土地的持续下降,这应该是开发商对市场的一个调节的功能。当库存大量存在的时候,一定会减少土地购置,因为钱都压在库存的房子上。然后大家知道有这么多库存没卖出去,你也不可能扩大生产,所以减少开工和减少土地购置,是开发商用市场化办法对抗政府不良政策的一个重要条件。你不是限制需求吗,我们就减少需求,你要把需求放开了,我们就扩大供给。

所以当政府没有完全取消对需求的限制的时候,大家也不会迅速增加供给。

土地购置是减低的,另外一个新开工也是持续下降的。这个新开工在6月份略有回升,5月份是接近负20%,6月份是负16%,提高了4个点。其中最重要的是一线城市在快速回暖中增加了新开工,而二、三、四线城市新开工增加没那么大。

销售方面,2012年4季度我们出现了一个低潮,很多人很灰心,认为今年会掉下来。其实我们在去年年底做的报告里就提到,今年我们预计销售会好于去年,2014年是我们历史上第二个高峰年,达到12.6亿平方米,2013年是最高,是13亿多。今年到现在为止是3%的增长,如果超过了5%,就会超过2013年。2013年和2014年差9000多万平方米,在12亿里面就占5%到6%左右,如果今年在去年的基础上超过了5%到6%的增长就超过了13亿,这样很可能超过2013年的销售总面积。

在早上我们就说了,销售增长是历史最好的时候,是不是会更好一点呢?不是。

因为今年的销售增长依赖于价格的低,价格没有出现高峰,即使是在某些城市出现了温和的反弹,略有回升,但是价格仍然是很低的。

所以这里头最突出的两个是住宅和需求。从库存的角度看,陈启宗先生刚才没说对,我们的住宅库存大概是4亿平方米,一年销售10亿多一点,所以库存是1:0.4。麻烦的是写字楼和商场,一年销售2亿多平方米,现在库存是2亿多平方米,比例是1:1。所以比较麻烦的是商业写字楼这些东西,能不能在短期内消化。但库存里有一部分是,很多写字楼卖不出去,它可以出租出去,转为收租金了,所以这里面的统计数据也有一定的差异。

在这种情况下,地价会怎么转?地价从最低开始略有回升。随着房价的上涨和销售的回升开始略有回升,但是回升的比例很低,你们看到这条线是斜的,但是数比较小,只有0.5%,所以是只涨了0.5%,而不是全面上涨的过程。今年我们看到地方政府里某些地方已经开始限制土地,从国土资源部总量是限制的。比如说北京,总量目标比去年下降1/3还多,接近1/2,而供应量到6月底只完成了年度计划的22%,差得很远。就是因为他们觉得价格要卖得低了就赔了,要还地方债,北京6000多亿的地方债,其中3600亿跟土地相关,其它地方也差不多。所以他们一定要卖高价才行,在土地上涨的时候,他们才会增加土地供应量。

我们也可以看看几年发生的变化,房价三起三落的大高潮,这一轮实际上是第三落的最低潮开始往回走。5月底开始第一次出现了库存不是增长,而是下降。价格也是,五六月份开始回升了,这个小尾巴开始翘起来了。很多人以为翘是直接往上涨,其实是两个概念,我们把它称为降服收窄,就是它不是在正负零以上,估计正负零以上要到9月份以后。就是在现有的销售势头不断上涨的过程中,可能会在9月份以后恢复到正负零以上,现在还在正负零以下。

一、二、三、四线城市差距大,所以中国房地产政策不能一刀切,我们可以看到上半年首先反弹的是一线城市。在一线城市的投资和施工面积都开始上升,所以从投资的角度来说,略有回升的主要是一线城市。

四个一线城市占比非常大,从总分量上来说,大概要占到17%左右,占的比例非常大。所以它在投资回升的时候,可能会维持一个稳定,在其他东西继续下降过程中,不至于让我们的投资增长变成负数。按月计,实际上6月份只有2%,已经很低了,年初的时候有10%的增长,所以拉到现在才有4%的增长。

从施工面积看,我们看到三、四线城市的施工面积还是持续下滑的,所以我们说6月份和5月份相比,有接近4%的开工面积的回升,主要是在一线城市开始反弹。四个一线城市都迅速开始反弹,所以从施工面积上拉出来的结果就是,城市之间的分化开始加剧。

从土地购置情况也可以看出来,一、二、三、四线城市之间的差别巨大,主要反弹的还是一线城市,二线和三线城市还没有恢复。从历史规律看,一线城市反弹后,可能要三个月左右才传导到二线城市,然后再用一个季度左右传导到三、四线。所以每一次调控的时候,都因为一、二线城市价格很高,三、四线城市还没开始涨就调控了,房价又掉下来了,等下一次再涨上来的时候,他们又刚开始涨的时候又掉了。所以三、四线城市每次想往上走的时候就被调控了。

所以历次的调控政策,损失最大的其实不是一、二线城市,就像刚才陈启宗讲的,香港这么小的地方有这么多人,所以它的房价跌一次之后紧接着涨一次,因为每一次跌的时候,就吸引更多人进入,有更多人进入,到反弹的时候就更猛烈。

我们现在看到的问题也是这样,当中国政府出台了一项政策,限制特大城市和大城市,希望我们的城市化主要依赖于小城镇的时候,就导致一线城市价格迅速上涨,也许我们政府忘了一件最基本的事情,就是农民为什么要进入城市,最重要的是农民收入和城市之间的收入差别过大。到底农民是进入三线城市、四线城市改变他的收入情况更好,还是进入一、二线城市改变收入情况更好呢?很明显,越进入大城市,越进入特大城市,农民工的收入就越高,那你怎么可能把人追求更高收入的情况进行限制呢?我觉得他们是做了一个很愚昧的事情,尤其是我们很多政策提出小城镇化,城乡一体化,也就是说一个人握着拳头的时候,你把五个手指头分开,平均分配,到底是五个手指头分开的力量大,还是一个拳头的力量大?

为什么我们的城镇化迟迟提高不了?户籍和土地的限制,导致我们的城镇化率上不去。但是即使上不去的过程中,农民一定是往大城市走。

在1980年的时候,我们的城市化只有20%,印度是25%,比我们高5个点,今年我们已经到55%了,印度只有30%多,为什么印度的城镇化率迟迟上不去,就是因为城市和农村的收入比是1比1.6。而中国是1:3.2。所以我们看到毕节四个孩子死掉的时候,他们的父母在外地打工,而且寄过钱给这四个孩子,如果他在当地守着这四个孩子,就挣不到这么多钱。所以当农村和城市的收入差距巨大的时候,农民就会拼命往城市走,因为我可以挣到更多,哪怕我挣不到百分之百,我也可以比在农村翻番,即使城市的生活成本高,我的收入也是增加的。到了二、三线城市的时候可能是1比4的关系,到了一线城市可能就是1比8的关系。所以当农民收入在城市中能大幅提高的时候,他一定会往大城市跑,这就是我们前面几位专家讲到的,人流和城市化需求的关系不对称,不对称的原因是我们出了一个很烂的政策,就是越收入高的地方越不准农民去,越不准城镇化加速,越收入低的地方你越让他去,他不去,所以我们搞错了,这是影响非常大的。

我们最需要做的恰恰是大城市化的发展过程。如果没有大城市化发展的过程,要想让农民都留在农村,门都没有,要想成为城市群,那你就把土地私有化,让工业总部和生产总部能转移到那些土地成本比较低的地方去。

我们还不行,城里人还不能买宅基地,据说最近他们脑子开窍了,想在哪些地方实现农村宅基地的转换。如果不改变这样一种情况,那就很麻烦了。麻烦是什么呢?就是有些人偷偷买了宅基地,把它建了,但是没有连成片,不能连成片就没有好的学校,没有好的医院,没有好的其它服务,你怎么可能让它变成城市群呢?所以我们现在基本上是违背历史规律和经济规律的一些逻辑。

就像我们说,大众创业、万众创新。创业是什么概念?你得当老板,是不是所有人都能当老板?创业一定不是别人领导你,是你要领导别人,要有这个本事的话,何苦还去给人家打工?我们说创新,创新得有新思想,没有从零到一的思想的话,你能创新吗?我们看看全世界,创新和创业的人成功的有多少?不到5%。如果大众都去创新了,95%的人要死了,你负责吗?你不负责,瞎喊什么口号?解决不了就业你就承认解决不了就业,别老糊弄老百姓,所以这是一个很重要的问题。

我们再看,商品房销售从负变正的过程中,一线城市最为明显,而二、三线城市刚刚开始。5月份的时候很多媒体都担心,三、四线城市房地产市场上不来。从6月份的统计报表可以看出,中部地区和西部地区销售由负转正,5月份是东部地区正增长。现在6月份,三个地区都变成正增长,说明什么?说明东部和中部地区并没有太多的二线城市,主要以三。四线城市为主,但是他们已经有转变。所以我们认为后期可能所有的城市都会逐步回升。

涨幅最小的和涨幅最大的差别在于,三、四线城市还低潮的时候,一线城市已经迅速回暖。所以一线城市非常明显的暴露出来,尤其是深圳,它拉动了一线城市增长幅度的指数是非常高的,已经超过了18%。

因此城市之间差别,是所有开发商需要严重注意的,并不是所有城市都用一个数据可以替代。但是国房景气指数刚刚开始回升,它有了这样一个反弹。

从经济下行压力来看,房地产市场并不能挽救整个宏观经济都回到更好的发展阶段,但从居民购房意愿来看是上升的,而且上升幅度是很快的。

重要的是我们的利率,当利率下降的时候,100万贷款大概能升20多万,高利率的时候100万贷款要增加很多,例外相差30多万利息,所以利息的下降对城市发展来说,尤其是对房地产发展是非常好的事情。

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