来源:新时代证券研究
潘向东、刘娟秀团队(潘向东为中国首席经济学家论坛理事，新时代证券首席经济学家)
疫情冲击下地产需求的“四步走”
疫情对房地产的冲击是分阶段的：（1）隔离期需求被冻结。（2）复工后的修复期。3月以来商品房成交量从底部逐渐恢复，到4月恢复至近年同期六成左右。（3）疫情对需求的二次冲击。在停摆1个多月又遇海外疫情蔓延的情况下，居民就业与收入预期受到影响，这又会抑制对房地产需求的修复。（4）经济重建和宽松政策提振需求。随着疫情的过去，海外经济进入重启阶段，国内经济修复速度加快，企业与居民的预期改善，又会导致地产需求的扩张。不过，第四阶段的到来会相对缓慢。
整体而言，从目前的状况来看，疫情对房地产的冲击还是比较大的，短时间要恢复到以前水平还是比较困难。
稳增长还需房地产
房地产跟稳增长密切相关。将房地产投资周期与名义GDP、PMI、PPI、企业盈利、产成品存货等经济中的重要变量作比较，可以发现在过去几轮周期中，房地产投资周期与上述变量密切相关。房地产在经济中扮演重要一环，过去每一次经济不太好的时候，房地产一放松，然后经济就相对平稳了。
房地产为何能稳增长？其一，房地产带动相关的投资与消费增长。其二，房地产跟很多行业相关，可以说是牵一发而动全身。其三，最关键的是以地价为基础扩张地方政府资产负债表。房价涨主要是地价涨，地方政府不仅仅是靠卖地获取了财政收入，它可以以土地作为质押品去发债，去获取银行的贷款。全社会的资金通过房地产这个平台其实都进到地方政府的钱袋子里面去了，以此去扩充它的资产负债表，实施基础设施的扩充，实现了稳增长。
房地产政策需要因城施策
目前居民没有处于过度信贷状态，房地产向上发展还看不到太大风险。中国居民杠杆率缺口在2018年以来在零附近波动，在疫情之前甚至是负值，表明居民没有出现过度信贷的情况，所以从这个指标看的话，短期中国房地产如果继续向上发展，还看不到太大风险。
未来还是要更多的警惕房地产向下调整的风险：（1）目前中国的家庭负债主要集中在房地产。（2）部分房企资产负债率较高、偿债能力较差。（3）房价上涨预期正在起变化。不管是从居民预期还是市场预期，过去“房价永远只涨不跌”的预期正在起变化，未来还是要更多的警惕价格的下跌。
房地产政策需要因城施策。房价的下跌可能会导致质押品、信贷、金融、地方债务方面都会出现一些风险，所以提出的政策还是因城施策，不要一刀切，避免价格往下剧烈波动，影响到整个经济的平稳发展。
避免房价的过快上涨和抑制房地产行业的发展是有区别的。我们一直都是避免房地产价格的过快上涨，但是从来没有说过要去抑制房地产行业的发展。对于房地产行业来说，包括对中国的经济发展，这个行业确实空间比较大，城市化的进程，对未来中产阶级朝着七亿走、实现2035年目标，是起着支撑的作用。关键是行业的发展，避免价格的上涨超过居民收入的上涨，对于房地产行业的发展，可以考虑通过国开行这种方式建立共有产权房。