在9月10日举行的2015中国地产设计创新大会上，首开集团董事长潘从微观、宏观、中观三个角度出发，就房地产市场的蓝海发表演讲表示，房地产微观蓝海是房地产开发从增量模式转入存量模式、宏观蓝海是城市群的建设、中观蓝海是企业机遇。
以下为演讲实录：
各位嘉宾好，非常感谢主办单位给我们一个机会能够一起分享首开集团对今后一些初步的思考。
我们大家经常去旅游，拿起相机拍照，肯定有两个景观大家不陌生，一个是地平线，因为大家对大地开始的地方充满兴趣。另一个是海市蜃楼，因为我们对于能够见到繁华，对于这些充满期待。
中国现代房地产行业的地平线就是它的起步、它的起源应该发展在1980年，在这一年的9月份，北京住房统建办公室挂牌成立北京市城市开发总公司，这是第一次以开发来冠名一家房地产公司，这家公司就是我们首开前身之一首开集团。2005年北京城开集团与同样成立于改革开放之初1983年的天鸿集团合并重组，组成现在的首开集团。
与1980年的地平线相比，2015年的房地产市场有点像海市蜃楼，充满了不确定性和不安全感，大家说拐点到了。现在大家纠结的问题是房价到底是涨还是跌？泡沫到底是不是存在？如果存在的话，什么时候会破灭。为什么会这么说？从2013年到现在，中国房地产的量和价都处于高位运行，我们年销售额超过8万亿，销量达13亿平方米，全国房地产的平均价格超过每平方米6000亿。
房地产多年高速发展的另外一个成果，就是在2012年全国城镇人均达到36平方米。如果按照2012年以后这三年开发量计算的话，到2015年我们城镇人口人均居住面积要达到38平方米，这个数字让很多人感觉到畏惧，这个数字好象达到了许多发达国家的水平。美国我们可以不考虑，我们与其他几个发达国家差距不大，比其他一些发达国家已经超过了。是不是会遇到大家都遇到过的发展瓶颈？按照一些核心数据计算的话，感觉目前中国房地产市场已处于一个标准的红海之中。
在这种情况下，等待我们房地产行业的恐怕就是激烈甚至残酷的、惨烈的竞争环境。以前的市场，不管哪一个人，不管是谁，都能来分一杯羹的时代一去不复返。这样一个市场环境对各家房地产企业来讲，大家都在反复思考。我们认为在这样的红海当中，依然不乏蓝海的机遇，在红海中孕育着蓝海。我们虽然人均居住面积达到38平方米，但产品结构不均衡，地域分布不均衡，人均占有不均衡，产品品质提升的空间仍然很大。
我们全国住宅存量达到400亿平方米，这是一个非常庞大的数字，旧改危改的潜力巨大。我们平均房价达到每平米6000块钱，但地域差距仍然比较大，中国地域广阔，仍然存在一些价值洼地。我们的城市化率已达到55%，这个数字是我们多年努力发展的结果。但这个数据与发达国家平均水平仍然还有差距，我们仍然还有巨大提升空间。这个会给房地产市场发展带来巨大潜力。
面对这样一片广阔的红海，我想跟大家分享一下我们首开的蓝海思维。我们是一家有35年，改革开放第一批房地产企业，在当前这种环境背景下，我们也在不断思考，尽管我们的思考可能不科学、不全面，可能有些偏颇，但我们愿意尝试按照这样的思维去做、去尝试。
微观蓝海是房地产开发从增量模式转入存量模式。
第一方面，我们感觉是产品机遇。微观的蓝海就是从房地产最基本的单位，从我们的建筑产品来看我们的产品的机遇，红海里首要的蓝海机遇就是房地产开发从增量模式转入存量模式。刚才领导在致词当中也讲到了，就是我们未来旧宅改造或重建，在整个房地产市场占比或将超过新增部分，那是因为我们房地产的存量已达到400亿平方米，其中接近100亿平方米需进行不同程度的产品升级和绿色改造。与此同时，我们还有将近1亿人居住在棚户区里，需要进行住宅环境的全面改善和更新。更重要的是，之所以存量建筑产品升级是很大市场，是因为存量当中有待改善的建筑大部分位于大中型城市的内城，内城的价值我们行业里面大家都知道。
城市内城棚户区改造，既是重大的民生工程也是重大的发展工程。能够发挥助推经济，实现健康持续发展和民生不断改善的积极效应。现在很多房企都已经重金涉足这个领域，有些企业做的还很不错。首开也应该、也有理由来做好这件事情，把握这个机遇。从1980年的80年代，作为国家工程在北京前三门的改造开始，30多年以来首开精耕民生、深做新城、坚守品质，积累了投资、开发、改造、运营一体化的发展经营。我们民生的保障工程起步早、产品全，从历史上的危房改造、康居工程，到经济适用房、限价房、公租房、自住房等，所有保障类型几乎每一项我们都走在全国前列或者最前沿。我们在北京有超过4000万平米的开发量，如果按照这个量推算，应该占北京居住的十分之一。现在我们在大力推行保障房建设中的国家绿色标准建筑。
这些立足一座城市的发展经验，让我们觉得我们还是有底气承接房地产市场产品的蓝海，也让我们有信心走出北京，投身到更多需要内城更新的城市里去。我们今后不管进入哪一座城市，我们都会贯彻我们对北京的态度，也将毫无保留发挥我们在内城更新方面的经验。
宏观蓝海是城市群的建设。
宏观的蓝海有城市机遇。如果存量房市是微观的蓝海，城市群的建设应该是不折不扣的宏观的蓝海。我们的城市化率是55%，这个阶段应该属于城市化加速阶段的后期。这个阶段的特征跟加速发展的前期有所不同，城市化的进程不再是全国城市化一起水涨船高，而是有一些城市化发展当前的特征，包括大中型城市内城的更新，任务非常繁重，也是民生需要。这包括大中型城市的郊区城市化，也是我们城市居民生活的需要，包括城际交通沿线的城市化、中小城市人口趋于饱和和流出的状况。
后工业时代，尤其是现在的高铁和移动互联网这样一个时期，我们更应该关注城市群。工业时代，绝大部分城市都是长期稳定的，政治、经济、贸易等任何一项优势都能长期作为城市发展的推进动力，这些单一因素在后工业时代就很难成立了。
就今后而言，可能不会因为你是省会城市或地级市就一定有优势，而是只有在城市体系中才能确立稳定的位置与地位。城市必须放在城市群里才能发挥最大效益。摆在我们面前最大城市群机遇就是京津冀，世界级城市群，按照东京、纽约国际大都市城市圈发展经验，一般是100公里，北京在城市人口、基础设施、产业布局等领域中都有广阔发展的前景和潜在空间。
首开将充分发挥我们新区、新城开发、大型社区建设等方面的一些经验和体会，继续深度参与区域协同发展。因为这30几年来，我们紧紧跟随北京发展步伐，参与并且塑造了现代的北京城，在发掘与建造北京高附加值的区域方面，积累了丰富经验，沉淀了一些知识与技能。
同样在全国范围内城市群的建设，在高铁网络的助推下，未来也不乏类似于京津冀这样的机会。很多城市群已经越来越具有一体化的特征，这个时候我们再把城市按照一二三线来划分，这种传统的思路我们觉得不对，应该按照城市群，应该在城市群里发现更多的城市价值的洼地。
面对城市群，我们还有一个数据来支撑，就是到了今年我们中国第三产业产值将超过一二产业之合，城市消费能力将成为房地产发展主要参考依据，消费也是城市群最大特征和集群效应。为什么说核心城市很重要？城市群很重要？我们来看看美国最大住宅开发企业帕尔迪的城市布局，这个企业60年历史，只进入了22个州56个城市，这些城市大部分分布在东西海岸和五大湖沿岸，这些企业就有美国最核心的几个城市群，企业与国内房地产事业大发展过程中企业采取的战略不完全一致。我们的企业上百城市、数百城市，十几年就做到了。我想这样关注城市群，关注核心城市，挖掘城市和城市群潜力的做法值得我们借鉴。
这种对城市的认知，我们在做海外地产的时候也做了一些思考，首开是我们国内走出去比较早的企业，1992年我们就在一些国家和地区开展了房地产业务，已经20多年了。1992年我们进入了悉尼，应该是全国最早涉足海外房地产企业之一，我们在悉尼已经23年了，但是在2012年之前，也就是前20年，我们似乎只能算是走出去，我们做了一些基本项目，购置了一些社会部件。但我们基本思维方式和方法还是沿用我们中国传统方式做房地产开发和运营，2012年开始我们才真正走进去。我们的发展模式，采用前沿设计理念来独资操盘做出真正国际化的项目。我们在悉尼做的这个项目叫做首开国际大厦，获得这次大会专家认可，一会儿我们同事还会跟大家做介绍，就不详细跟大家讲解了。
中观蓝海是企业机遇。
除了微观蓝海的产品、宏观蓝海的城市，我们还需要另一个蓝海来保驾护航，那就是中观蓝海：企业机遇。像我们首开这样的传统国企，当前我们最大的机遇，就是国资、国企改革、市场变革这样一个大风口摆在我们面前，我们如何掌控新的未来，去探寻基业常青的蓝海，我们在不停地思索和探索。寻找基业常青的密码，不能越过企业三个维度：专业优势的人才，高附加值的产品，高回报率的资本。掌握了这三条秘籍的企业，应该具有非凡的实力，也会抓住蓝海的机遇。
首先，要有“合众连横”的智慧与“左顾右盼”的思维。近年来我们与行业内标杆企业开展了全面的合作，用一种开放、合作的态度，用多方合力来探索红海里的蓝海。最近一段大家看到首开与标杆企业合作力度非常大，这几年我们拿到所有项目基本都是合作的。我们不仅在房地产市场里面找规律、找依据，还要从其他行业规则中找对策，这就是我们互联网时代最大特征、跨界和融合。互联网时代我们企业边界和行业边界越来越薄，打开任何一个边界都有可能带领我们通向一片蓝海。
另外，立足脚下做城市的复兴官，用城市实业关照未来。这些复兴，包括北京的大型城市老旧核心区，我们近期会大规模的参与北京棚户区改造。复兴需要国家保障的1亿人的居住环境，复兴也需要具有全国乃至国际竞争力的城市高附加值区域。做城市的复兴官，是未来长期深耕城市特别是深耕核心城市企业的发展出路，它的基本方向也符合国家要求和民族需要。
第三，继续传承90年代领跑品质住宅气象，推进差别创新。首开曾经在90年代建设北京恩济里、华侨村等全国试点住宅。我们深切关注居民消费升级趋势，发展具有首开特色高档产品与标杆产品。最近大家看到首开的楼面价，都已进入高档产品领域。我们深信任何对现有城市、社会、客户增益与改善，都是我们首开的价值存在。
第四，始终践行商责文化，推动文化革新。35年的首开品牌完全可以更加现代、更显年轻、更具文化，也可以更富科技。我们希望未来走到首开项目的人能够感受到我们对城市文脉的尊重，对先进科技的接纳与吸收，并能够用现代年轻视角让首开品牌获得提升。我们对首开人有一个希望，也就是对于我们自己来说，无论是百年基业，还是千年房企，不管我们是做互联网企业还是做传统企业，都要继续弘扬做匠人。
匠人精神是一种重要的态度和能力，是应对社会变化最大的动力，它能让我们用责任态度抵住压力和诱惑，还可以带领我们走向真正的基业常青，让我们去找哪怕万分之一的蓝海的机遇。
有信念，这是我们的主张；有坚守，这是我们的情怀；有创新，这是我们的态度。
文章来源：筑龙网，活动家整理发布。
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