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【大佬】任志强:现在开始连续4个月买地 投资也上不去

张文萱 2015-9-4 地产 3,938 【大佬】任志强:现在开始连续4个月买地 投资也上不去已关闭评论 喜欢 (0)

在8月 27日举行的2015诺亚财富房地产金融高峰论坛上,任志强发表了主题为“经济与房地产形势分析”的演讲并表示,只要房地产投资低于固定资产投资,GDP一定是向下的。

任志强还表示,二季度一线城市商品房销售面积同比变化由负转正,一线城市增幅最大。利率再继续降低肯定有助于买房,最实惠的投资就是低利率的时候,把未来二十年的钱挪到今年来花,这是最好的投资。

2015诺亚财富房地产金融高峰论坛1

任志强在2015诺亚财富房地产金融高峰论坛

以下为节选的和房地产相关的内容:

房地产投资和固定资产投资的关系,通常情况下房地产投资高于固定资产投资增长率的时候GDP都是向上的。所以一个最简单的规律,只要房地产投资低于固定资产投资,GDP将一定是向下。

投资者房地产投资虽然占比重只有20%几,但投得太大,影响很大,影响到上游下游。上游钢铁、水泥、玻璃,下游家电、建材、家居,上下游加起来可能就是1.6倍。

我们土地购置的因素、开工因素、到位资金的因素,这三个因素影响很大。购置土地,2013年之前如果土地连续都是负的,开工也是负的,两年以后就会涨。通常房价的关系就是这个关系,市场需求不变的情况下,维持相对稳定的情况下,如果我们土地购置和生产量下降,价格就会涨。

现在我们要再一次面临这样一种重复。2010年价格飞涨,2011年以后2012、2013年连续出了三年限购政策,这种限购政策把积极性打下去了,把市场打下去了,打到底部。那时候就出现了问题,所以2013年的限购政策在2013年上涨过后2014年继续发挥作用,还是持续下降。

 

即使今年买了地,从现在开始四个月连续买地,把地买到正以上,投资未必上去,不会让投资整体回去。

在负的情况下,有可能把投资变成一个正的高增长吗?我个人认为不会,没得投。

2004年前,平均每年保持30%到40%的土地增长,所以从1998年开始房改到2003年,我们平均每年房价只增长3.5%,但那时候收入增长平均9.5%。2003年是历史上房价最低房价收入比最高的,大概全国平均5.8,高等城市大部分只有3点几4点几。

后来限购政策连续出现两次,2007年房价高涨出现天价,后面又持续低潮,40000亿现在又回到低潮。土地是这样,40个城市看我们土地收入急剧下降,四个重点城市去年到6月份到2600亿,到今年是1000亿,不到去年上半年的一半。大部分增速在持续下滑,这个影响也很大。

北京6000多亿的地方债其中3600亿和土地相关,所以50%以上。从新开工看持续负增长,过去正负都有,但现在已经导致持续低迷。销售持续增长,销售额增长了13.4,销售面积增长6.1,6.1是什么概念。2013年是历史最高峰,13点多的销售,去年12.06大概少了9000万平方米,如果增长6.1就意味着2014年、2015年的销售超过2013年成为历史最高峰。2013年销售伴随着价格增长,而2015年到目前为止价格是平稳过渡的。

 

销售增长率变化可以看出,凡是销售增长率上去的时候通常价格上去。

我们现在只看到销售增长率开始回升,价格可能在四季度比较明显,到现在为止公布的数据里环比已经有36个城市上涨,同比只有四个城市是上涨的,所以应该说还没有完全进入上涨。这是非常严重的问题。

2008年没有大量库存,现在库存已经开始增加,我们有6亿多库存,5月份下降,6月份开始回升,巨大的库存里有4亿多住宅,10亿的住宅销售,10:0.4不高。但商业写字楼是1:1,就是2万多平米对2万多平米,2万多平米的销售对2万多平米的库存。

到位资金只有零点几的增长,13%的增长为什么到位资金只有零点几,是因为去年的债没还。今年大量开发商的钱得还债,把旧的钱还掉,等新的钱来得明年。今年一直持续着都不会有高增长,其中个人消费贷款增长很快,17点几,但开发商只拿到4点几。开发商总的资金中我们的贷款是很少的,尤其是国内贷款,给开发商的普通贷款是负的,所以我们今年也不会有投资增长,没钱。

 

从新开工来看持续性增长,今年可以看到最有利因素是货币政策宽松。

昨天已经开始降准,我们觉得还得降。利率再继续降低,肯定有助于买房,因为最实惠的投资就是低利率的时候把未来二十年的钱挪到今年来花,这是最好的投资。二十年后一块钱已经赚了七毛,二十年以后一块钱就值三毛钱,能把二十年以后实际的三毛钱放在今天当一块钱花你已经赚了七毛钱。

所以低利率是非常好的。其他二、三线城市和局部城市新建住宅有些回到正,有些直辖市上升比较快,但二手房比较明显,一手房没那么明显。开发商的房子不敢随便涨价,因为还有大量库存,要把大量库存消化才敢,只有少量开发商剩尾盘的时候猛涨价。

2015年区域分化开始加剧,不要划一、二、三线城市,三线也有好的,二线也有差的。刺激政策持续,三季度指标出来一看剩6.5,还得再降一次。消化库存目前还在第一位,所以价格不会飞涨。城市之间的差别,一线城市已经高涨,房地产投资已经开始回升,但这些城市占的比重太少,只有4个。二、三线城市房价还是下降得多,开工也是,一线回弹,二、三、四线都处于下降。

土地购置和新开工,一线已经回去了,新开工已经回去了,土地购置也开始回去了。但总量很低,今年北京的供应总量和去年相比计划指标少了将近一半,上半年近完成22%的土地供应量。所以每个地都是天价,他们又不愿意迅速供,那就出现了麻烦,这也是地方政府都遇到的麻烦。

销售各城市之间差别很大,整个发展过程中至少它不会崩盘,过去是徐徐下降,现在已经开始调头向上,这个调头向上的过程可能会持续一段时间,至少我们知道中央政府是绝不会让房价持续下跌的,它会稳定。有完全积极的刺激吗,没有,30%的首付并没有改到4万亿之前的40%,二手房还是有严格限制。一线城市的房价已经发生巨大变化,但二、三线城市有的还在继续下滑,并没有完全恢复。

以上内容为任志强关于房地产的精彩言论。信息内容来源于和讯网,活动家整理发布。

 

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